Введение
ГЛАВА 1. Современные тенденции развития рынка коммерческой недвижимости 5
1.1 Основные этапы развития российского рынка недвижимости 5
1.1.1 Современные тенденции в развитии российского рынка недвижимости 5
1.1.2 Научная полемика и анализ факторов, влияющих на развитие российского рынка недвижимости 13
1.2 Мировая практика организации и функционирования рынка недвижимости 19
1.2.1 Особенности организации рынка недвижимости 19
1.2.2 Анализ рынка недвижимости Великобритании 20
1.2.3 США: инвестиционные трасты недвижимости 27
1.2.4 Рынок недвижимости в Австралии 32
1.2.5 Развитие инвестиционных механизмов в других странах 35
1.3 Финансовый инструментарий и источники финансирования на современных рынках недвижимости 36
1.3.1 Частные компании как источник инвестиционного капитала 36
1.3.2 Инвестиционный капитал публичных (листинговых) компаний на рынке недвижимости 38
1.3.3 Частные механизмы инвестиций нарынке недвижимости 41
1.3.4 Специфика привлечения массового инвестора в инвестиционные механизмы 43
/.3.5 Прямое кредитование как форма финансирования нарынке недвижимости 49
1.3.6Долговые ценные бумаги 51
1.4 Современные схемы и механизмы привлечения частного капитала в России 57
1.4.1 Сделки с объектами недвижимости - прямые инвестиции 57
1.4.2 Коллективные инвестиции - ЗПИФы недвижимости 59
1.4.3 Частные инвестиции в акции и другие ценные бумаги обществ, инвестирующих в недвижимость 63
Выводы 71
ГЛАВА 2. Трансформация системы финансирования рынка недвижимости в России ... 73
2.1 Алгоритм создания долговой ценной бумаги 73
2.2 Методология оценки инвестиционных рисков в управлении портфелем долговых обязательств 76
2.1.1 Классификация инвестиционных рисков 76
2.2.1 Экономико-математическая модель управления инвестиционными рисками в процессе выпуска конвертируемых облигаций недвижимости 80
2.3 Модель ценообразования рынка конвертируемых облигаций недвижимости 90
2.3.1 Облигации первого транша 90
2.3.2 Облигации второго транша 92
2.3.3 Конвертация облигаций первого транша в облигации второго транша 93
2.3.4 Расчет доходности от операций 95
2.3.5 Облигации бессрочного транша 100
Выводы 104
ГЛАВА 3. Формирование инвестиционно ориентированной модели финансирования 105
3.1 Концепция организации выпуска «строительного» облигационного займа 105
3.2 Схема ценообразования облигационного займа 109
3.2.1 Расчет финансирования объектов (период строительства - три года) 109
3.2.2 Расчет чувствительности 113
3.2.3 Расчет доходности операций 113
3.2.4 Расчет коэффициента конверсии 114
3.2.5 Модель финансирования строительства посредством выпуска конвертируемых облигаций без учета конверсионной составляющей 117
3.3 Базовое содержание основных положений меморандума для конвертируемой корпоративной облигации недвижимости 118
3.3.1 Понимание и уместность инвестиций 118
3.3.2 Инвестиционные вопросы, связанные с облигациями 120
3.3.3 Облигации первых серий (на стадии подготовки и строительства объекта недвижимости) 1 3.3.4 Облигации последней серии (на стадии эксплуатации объекта недвижимости) 121
3.3.5 Дополнительные вопросы 123
Заключение 127
Список литературы 131
